Аренда земли как форма права землепользования

Целью настоящей курсовой работы является исследование аренды земли как формы права землепользования.

Существенное условие - арендная плата. Согласно п. 12 ст. 22 ЗК РФ, размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Например, для участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, арендная плата должна быть установлена в договоре, если он был заключен по результатам торгов, или фиксироваться ставками по арендной плате, определяемыми в каждом субъекте, в случае если участок был передан арендатору без проведения торгов, а, предположим, по программе развития территорий и др..
При отсутствии согласованности существенных условий соответствующий договор не считается заключенным.
Если в договоре указан регулируемый размер арендной платы, то при изменении нормативных правовых актов, ее регулирующих, цена изменяется независимо от воли сторон договора.
Так, администрация Борисовского района Белгородской области обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к ИП Починской В.В. о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка.
В связи с тем, что кадастровая стоимость земельного участка увеличилась с 74 200 руб. 00 коп. до 222 700 руб. 00 коп. и, соответственно, увеличился удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв. м спорного земельного участка с 7,42 руб/кв. м до 22,27 руб/кв. м, размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с 20.02.2013 увеличился с 111 300 руб. 00 коп. до 334 050 руб. 00 коп.
Ответчик возражал против уплаты измененной арендной платы, поскольку полагал, что порядок определения размера арендной платы может быть изменен только соглашением сторон.
Суд первой и апелляционной инстанции удовлетворил требования истца и обязал ответчика исполнить обязательства по оплате.
Кассационная инстанция также не приняла позицию ответчика. Согласно п. 18, 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, изменение размера арендной платы в результате изменения нормативных актов, регулирующих порядок и показатели ее расчета, не является изменением условия договора о размере арендной платы, представляет собой исполнение договора, а арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, и дополнительного изменения договора не требуется.
Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Немало судебных споров возникает по причине того, что договор не регистрируется в надлежащем порядке, однако стороны фактически совершили действия по передаче имущества.
Согласованность существенных условий договора свидетельствует о его заключенности и неприменении норм о неосновательном обогащении. Если стороны пришли к соглашению по существенным условиям, а именно: согласовали предмет договора, размер арендных платежей, но не зарегистрировали договор в Росреестре, это обстоятельство также не исключает обязанности арендодателя по внесению платы за пользование арендованным земельным участком.
Так, в п. 14 Постановления ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 указано следующее: "Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ). В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами".

Итак, мы выполнили все задачи, поставленные в настоящей курсовой работе.
Из всего вышеизложенного необходимо сформулировать соответствующие выводы.
Договор аренды земельного участка регулируется гражданским и земельным законодательством, причем последним как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов, например, в части разрешенного использования участков, а также размера арендной платы участков, находящихся в собственности субъектов.
При заключении договора сторонам необходимо учитывать:
- разрешенное использование земельного участка, а также наличие ограничений на прилегающих территориях (трубопроводы, системы газо-, водоснабжения), а также уже действующих на момент подписания договора государственных программ по постройке таких объектов;
- фактическое пользование при незаключенном договоре аренды не освобождает арендатора от обязанности по оплате на общих условиях;
- если в договоре указан регулируемый размер арендной платы, то при изменении нормативно-правовых актов, ее регулирующих, цена изменяется независимо от воли сторон договора;
- арендная плата является существенным условием договора и не может быть изменена иначе, как это указано в договоре;
- договор аренды земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации в зависимости от субъекта и от срока (более одного года).