Оценка объектов недвижимости для целей ипотечного кредитования

Целью работы является изучить правовые основы и методологическую базу оценки объектов недвижимости для целей ипотечного кредитования в России, а так же произвести расчет рыночной стоимости жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования.

Доля задолженности по ипотечным жилищным кредитам по отношению к ВВП также возросла с 2,6 до 3,97 %, или на 1,37 процентных пункта, при этом просроченная задолженность по ипотеке не увеличивалась столь быстрыми темпами, как доля просрочки по необеспеченным кредитам физических лиц. Следовательно, ипотечное жилищное кредитование остается достаточно устойчивым сегментом банковского бизнеса. Банками-лидерами ипотечного рынка в России выступают Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, Россельхозбанк и др.
В практике коммерческих банков применяются различные виды ипотеки, к которым относятся: постоянный ипотечный кредит (аннуитетный); пружинный» кредит (с фиксированной выплатой основной суммы); кредит с нарастающими платежами; кредит с обратным аннуитетом; кредит с переменной процентной ставкой; «ролловерная» ипотека, банками разрабатывались перспективные схемы (Рисунок 3).


Рисунок 3. Схема взаимодействия Банк-Клиент по ипотечным кредитам
В таблице 4 представлены банки-лидеры рынка ипотечного кредитования.
Таблица 4. Банки-лидеры рынка ипотечного кредитования
Итоги 2017 года Итоги 2016 года Итоги 2015 года
Банк Объем,млн руб. Банк Объем,млн руб. Банк Объем,млн руб.
Сбербанк 402 000 Сбербанк 629 761 Сбербанк 445 665
ВТБ 24 157 066 ВТБ 24 243 336 ВТБ 24 157 608
Газпромбанк 29 688 Газпромбанк 78 198 Газпромбанк 64 201
Россельхозбанк
14 857 Дельтакредит
28 135 Дельтакредит
22 635
Банк Москвы 12 056 Росбанк 17 606 Связь-Банк 15 414
Росбанк 9 196 Райффайзенбанк 17 200 Уралсиб
13 991
Райффайзенбанк 7 900 Возрождение 14 454 АК Барс 10 448

Целью данной аттестационной работы являлось изучение правовых основ и методологическую базу оценки объектов недвижимости для целей ипотечного кредитования в России, также в работе ставилась цель произвести расчет рыночной стоимости жилой недвижимости.
Таким образом, в работе были проанализированы теоретические и практические положения касающейся оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования, также проведена оценка рыночной стоимости квартиры для залога в Сбербанке, определены проблемы и перспективы развития оценки недвижимости для ипотечного кредитования. Сделаны соответствующие выводы.
Оценить можно совершенно разные объекты: здания и помещения любого назначения, квартиры и комнаты, земельные участки, промышленные и бытовые сооружения, объекты незавершенного строительства. Методы, с помощью которых определяется стоимость тех или иных объектов, конечно, будут разные, они будет выбираться оценщиком исходя из специфики самого объекта и наличия достоверной информации, необходимой для применения выбранных методов.
Наиболее распространенными видами оценки недвижимости являются оценка квартир. Оценка стоимости квартиры в настоящее время требуется многим людям. Ведь кто-то желает улучшить свои жилищные условия путем покупки новой квартиры или обмена имеющейся жилплощади, кому-то требуется сдать свою недвижимость в аренду, для кого-то важной является реальная рыночная стоимость своей собственности, которую планируется внести в качестве залога в банк и так далее. Оценка рыночной стоимости квартиры позволяет решить все эти проблемы в максимально возможные короткие сроки, и, как правило, за вполне доступную стоимость услуг по оценке стоимости жилья.
Обычно, при необходимости получить квалифицированное экспертное заключение об оценочной стоимости квартиры, и юридические, и физические лица обращаются за помощью к независимым оценщикам, понимая, что они получат обоснованное и объективное мнение о реальной стоимости недвижимости. При этом, как уже отмечалось, стоимость оценки квартиры будет находиться в разумных пределах, что в наше непростое финансовое время является немаловажным фактором.
Базируясь на отчете об оценке стоимости квартиры, человек может взвешенно принять решение об имущественном споре, об ипотечном кредитовании, о сделках купли и продажи своего жилья и т.д.
При оценке стоимости квартиры оценщик принимает во внимание множество факторов, которые могут значительно увеличить, либо, наоборот, уменьшить рыночную стоимость недвижимости. Так, например, учитывается не только общая и полезная площадь квартиры, её состояние в целом, то, в каком доме она находится, но и иные показатели – состояние прилегающей к дому территории, наличие вблизи дома шумных проспектов и площадей, инфраструктура района и пр. Опытный оценщик при проведении оценки рыночной стоимости квартиры, кроме того, обязательно произведет и визуальный осмотр подъезда многоквартирного дома, учтет наличие или отсутствие решеток на окнах, видеодомофонов и так далее. Понятно, что такой подход к оценочной деятельности дает каждому из нас ответ на вопрос о том, как оценить стоимость квартиры максимально эффективно и достоверно.
В соответствии с поставленной целью был осуществлен сбор необходимой информации об объекте исследования и проведена оценка рыночной стоимости жилой квартиры для целей ипотечного кредитования.
На основании согласования результатов рыночная стоимость двухкомнатной квартиры составила 3 050 000 рублей (три миллиона пятьдесят тысяч).
Основное значение оценки стоимости недвижимости при ипотечном жилищном кредитовании - определение достаточности предмета залога для кредитной сделки. Причем, важным обстоятельством является достижение с помощью оценки компромисса между интересами кредитора и заемщика в определении стоимости предмета залога. Интересом кредитора в определении стоимости жилья является уменьшение риска кредитной сделки и соответственно занижение стоимости объекта залога. Интерес заемщика - увеличение величины кредита через увеличение стоимости залога. Определение же стоимости залога по обоюдному соглашению либо с помощью независимого эксперта позволяет достичь баланса интересов в кредитной сделке. Из этого следует, что определение достаточности стоимости залога делает кредитную сделку возможной.
Хотелось бы отметить, что особенности ипотечного кредита создают для кредитора высокую степень риска на протяжении всего периода кредитования, отличающегося долгосрочностью. В подобной ситуации кредитор вынужден на постоянной основе осуществлять не только контроль за сохранностью предмета залога, но и мониторинг конъюнктуры рынка недвижимости, делая при необходимости переоценку предмета залога на предмет достаточности обеспечения. Именно эти обстоятельства обусловливают выделение третьей роли оценки в системе жилищного ипотечного кредитования, а именно - снижение риска кредитора.
Перспективы развития оценки стоимости недвижимости в целях ипотечного кредитования напрямую зависят от перспектив направления банковского бизнеса в сфере ипотечного кредитования. Ведь не секрет, что в случае «остановки» ипотечного кредитования, необходимость в оценке недвижимости для предоставления кредита просто исчезнет.