особенности заключения договоров ЖКУ ( жилищно-коммунальных услуг)

Цель исследования заключается в комплексном и всестороннем анализе особенностей заключения договоров жилищно-коммунальных услуг.

Так, согласно п. 1 ч. 1 ст. 2 ЖК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда. На основании ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом. В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 165 ЖК РФ органы местного самоуправления вправе предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья, жилищным кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов и т.п.
Таким образом, при управлении многоквартирным домом возникают не только горизонтальные отношения, построенные на началах равенства сторон, но и вертикальные, характеризующиеся отношениями власти и подчинения.

В соответствии ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Поскольку жилищный фонд может находиться в частной (граждан и юридических лиц), государственной (Российской Федерации и ее субъектов) и муниципальной (муниципальных образований) собственности, постольку правила применяются в отношении всех указанных собственников жилых помещений.
На собственников жилых помещений в многоквартирном доме Кодекс возлагает обязанность и одновременно предоставляет право самостоятельно выбрать наиболее удобный для них способ управления соответствующим многоквартирным домом.
Во-первых, собственники помещений в многоквартирном доме могут осуществлять управленческую деятельность по организации эффективного использования своего имущества непосредственно. В частности, управленческие правомочия собственников помещений опосредуются в деятельности такого органа управления, как общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Во-вторых, управление многоквартирным домом может осуществлять юридическое лицо, объединяющее значительное количество собственников помещений в многоквартирном доме и (или) иных лиц. Такую деятельность в пределах своей специальной правоспособности могут осуществлять товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив. Речь идет, в частности, о жилищных накопительных кооперативах.
В-третьих, управление многоквартирным домом при наличии соответствующего решения собственников помещений в таком доме может осуществлять управляющая организация.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Правоотношения в области жилищно-коммунальных услуг регулируются Гражданским кодексом РФ, Постановлением Правительства РФ от 15.08.1997г. №1025 «Об утверждении Правил бытового обслуживания населения в Российской Федерации» и иными подзаконными актами, которые на протяжении многих лет практически не изменялись, за исключением ограничений обращения с некоторыми товарами при оказании услуг и совершенствованием некоторых способов предоставления услуг.
В свою очередь, жилищно-коммунальные услуги включают в себя:
услуги газоснабжения, водоснабжения, водоотведения, энергоснабжения, теплоснабжения, по обращению с отходами,
услуги по ремонту и содержанию жилого помещения,
вспомогательные услуги по уборке и освещению мест общего пользования, обеспечению безопасности и исправности приборов учета, оборудованию детских и спортивных площадок на придомовых территориях, содержанию иных объектов.
На наш взгляд, прослеживается законодательная позиция, согласно которой организационная составляющая коммунальных правоотношений перевешивает, так как поступление того или иного ресурса напрямую зависит от состояния присоединенных сетей. Законодатель верно определил правовую природу договора по предоставлению коммунальных услуг как договор возмездно-го оказания услуг.
На наш взгляд, исполнитель (в лице УО, ТСЖ и т. д.) в действительности выполняет действия, способствующие получению коммунального ресурса и именно в этом представляет основа данного вида отношений.