Право собственности граждан на жилые помещения

Целью данной работы является рассмотрение особенногстей права собственности граждан на жилые помещения.

В зависимости от целей использования образуется жилищный фонд социального использования (жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма), специализированный жилищный фонд (служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях, жилые помещения маневренного фонда, в домах системы социального обслуживания, предназначенные для временного поселения вынужденных переселенцев, лиц, признанных беженцами, и для социальной защиты отдельных категорий граждан), индивидуальный жилищный фонд (жилые помещения, принадлежащие гражданам и юридическим лицам и используемые для проживания граждан) и жилищный фонд коммерческого использования (жилые помещения, которые используются собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования либо по иным договорам предоставлены в пользование).
Первые два из них предполагают принадлежность жилых помещений государственному и муниципальному жилищному фонду, индивидуальный жилищный фонд - принадлежность жилых помещений частным лицам, фонд коммерческого использования включает жилые помещения различных собственников. Следует отметить, что новый Кодекс не закрепляет общественного жилищного фонда, фонда жилищно-строительных кооперативов. Они отнесены по форме собственности к частному жилищному фонду, по цели использования - к индивидуальному или коммерческому жилищному фонду (в зависимости от того, как его собственник использует: проживает сам либо предоставляет в пользование на основании договора другим лицам). Жилищный фонд в коллективной собственности также не нашел места в новом Кодексе, поскольку он не имеет специального правового режима. Жилые помещения, которые включались в его состав Федеральным законом «Об основах федеральной жилищной политики», входят в частный, государственный или муниципальный жилищный фонд.
В новом жилищном законодательстве несколько иной режим получили общежития. Известно, что согласно ст.4 ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» комнаты в общежитиях не подлежали приватизации. Между тем в процессе приватизации многие общежития были переданы в ведение муниципальных органов и перестали соответствовать требованиям ст.109 Жилищного кодекса РСФСР как места проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы. Хотя отдельные жильцы общежитий смогли приобрести свои комнаты в собственность и получить постоянную регистрацию. На момент принятия нового Жилищного кодекса существовала проблема устранения указанного пробела в законодательстве.
В этой связи ст.7 ФЗ от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установила, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным и муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий и переданным в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса о договоре социального найма.
Таким образом, с лицами, проживающими в таких общежитиях, органы местного самоуправления должны заключить договоры социального найма. Кроме того, в настоящее время представляется возможной приватизация общежитий, переданных в ведение органов местного самоуправления.

В части 1 ст.30 Жилищного кодекса РФ закреплено, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами использования, которые установлены Кодексом. Отметим, что в ст.288 ГК РФ содержание права собственности на жилое помещение также раскрывается через правомочия владения, пользования и распоряжения, но при этом указывается, что в соответствии с его назначением. Таким образом, Жилищный кодекс ограничивает права собственника на жилое помещение двумя категориями: назначением жилого помещения и пределами его использования. Осуществляя свои полномочия, собственник руководствуется своей волей и теми рамками, которые устанавливает закон, то есть собственник при осуществлении своих полномочий не должен нарушать уровень свободы третьих лиц.
Таким образом, можно сделать вывод, что пределы использования жилого помещения - это предусмотренные Жилищным кодексом запреты в отношении реализации правомочий владения, пользования и распоряжения жилым помещением. Кроме того, по всей видимости, категория «пределы использования» должна пониматься в широком смысле, то есть как пределы осуществления права собственности, а не только применительно к правомочию пользования. Пределы использования вытекают из различных норм ЖК РФ, например, о правах и обязанностях собственника жилого помещения, порядке осуществления перепланировки и переоборудования, перевода жилого помещения в нежилое помещение и т.п.
Применительно к правоотношениям по поводу купли-продажи жилого помещения положение статьи 35 (часть 1) Конституции Российской Федерации, согласно которому право частной собственности, а следовательно, и право собственности на жилое помещение, приобретенное с публичных торгов и обремененное правом проживания бывших членов семьи предыдущего собственника весьма существенно ограничивает возможности собственника жилого помещения и его правопреемников по использованию такого помещения. Несмотря на то, что приобретатели обремененного правом проживания помещения должны быть проинформированы продавцом об объеме передаваемых им полномочий и обо всех лежащих на жилом помещении обременениях, а иначе согласно п.1 ст.460 ГК РФ приобретатель вправе требовать уменьшения цены либо расторжения договора купли-продажи, полагаем, что законом преднамеренно создаётся конфликтная ситуация между собственником жилого помещения и перечнем лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением, поскольку в жилом помещении теперь должны совместно проживать абсолютно чужие и незнакомые люди. По сути, жилое помещение продаётся вместе с людьми! Считаем недопустимой данную ситуацию, закреплённую законодательно, и необходимости внесения изменений в законодательство с отменой указанных обременений, поскольку установленное п.1 ст.558 ГК РФ требование о необходимости включения в договор продажи жилого помещения в качестве его существенного условия перечня лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим помещением, не обеспечивает стабильности жилищных и имущественных отношений.
Большая часть норм Жилищного кодекса РФ, регулирующих отношения, возникающие из права собственности и других вещных прав на жилые помещения, востребована правоприменительной практикой и соответствует современным социально-экономическим условиям. Вместе с тем, к сожалению, законодателем не во всех случаях найдена золотая середина в формировании норм о регулировании вещных прав на жилые помещения. В частности, требуют изменения некоторые положения жилищного законодательства о приватизации общежитий, целевом использовании жилого помещения, защите прав добросовестного приобретателя.