курсовая работа «Сделки с землей»

Целью работы является исследование правовых основ современных сделок с земельными участками.

Это обстоятельство и сама природа земельного участка как объекта недвижимости предопределяет более сильное вмешательство публичного права в регулирование правоотношений по поводу заключения сделок. Классификация сделок имеет большое практическое значение для определения характера создаваемых сделками прав и обязанностей.
Кроме того, она позволяет увеличить эффективность применения сделок в гражданском обороте посредством выявления установленных нормативных требований, определения их функциональной сути. Критериями формирования системы сделок являются значимые для права признаки общественных отношений.
Важным признаком является направленность обязательства, под которым следует понимать конечный результат, на достижение которого ориентированы действия участников договора.
Н. И. Краснов, Л. П. Фомина в зависимости от направленности результата выделяют четыре группы сделок:
1) направленные на передачу имущества;
2) направленные на выполнение работ;
3) направленные на оказание услуг;
4) направленные на учреждение различных образований [23;83].
Сделки с земельными участками относятся к группе сделок, направленных на передачу имущества, однако они будут иметь свою специфику, поскольку их предметом является земельный участок.
По числу субъектов сделки могут быть односторонние, двухсторонние или многосторонние. К односторонним сделкам можно отнести завещание земельного участка, а к многосторонним – договоры дарения, мены, купли- продажи, аренды земельных участков и т.п.
В зависимости от перехода прав собственности на земельный участок, можно выделить сделки, связанные с переходом права собственности, например, договор купли-продажи, дарения и не связанные с переходом прав, такие как: договор аренды, ссуды и т.д. В зависимости от наличия или отсутствия встречного имущественного предоставления, можно выделить возмездные и безвозмездные сделки. В основном в гражданском обороте превалируют возмездные сделки с земельными участками.
Как отмечает С.А. Степанов: «безвозмездные сделки не характерны для имущественных отношений, причем получатель имущественных благ в этих случаях менее защищен гражданским законодательством». Примером может являться случай, когда субъекты РФ принимают законы, несоответствующие федеральному законодательству или в превышение пределов своей компетенции.
В этом случае, получатели имущественных благ остаются без соответствующей правовой защиты. Как указывает Е.С. Болтанова: «активно оспариваются нормы, обеспечивающие получение земельных участков на льготных условиях (бесплатно).
Так, оспаривались: законность предоставления гражданам земельных участков, на которых расположены жилые дома (Республика Бурятия, Хабаровский и Пермский края), условия предоставления земельных участков многодетным семьям (Пензенская, Костромская, Ярославская, Белгородская области, Карачаево-Черкесская Республика, Красноярский край)». Подводя итог, необходимо отметить, что сделки с земельными участками приобретают все большую значимость.
Именно сделки являются темюридическим средством, при помощи которого самостоятельные и равноправные субъекты отношений определяют границы своих взаимоотношений.
Сделками с земельными участками признаются действия субъектов гражданских правоотношений по установлению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей по поводу земельного участка как части поверхности земли.

Таким образом, можно прийти к выводу, что для заключения сделки с земельным участком, необходимо соблюсти требования о ее существенных условиях.
Правовое регулирование сделок с земельными участками претерпело значительные изменения, так-то: увеличен круг субъектов, которые могут приобретать земельные участки, расширены права собственников по распоряжению земельными участками, детализированы признаки земельного участка как предмета сделок, определены существенные условия сделок с земельными участками.
Все это объективно свидетельствует о качественно новом уровне развития правового регулирования, направленном на упрощение ввода земельного участка в гражданский оборот и обеспечение равного доступа к земельному участку как предмету сделок всех заинтересованных лиц.
С развитием правового регулирования также значительно изменились источники, регламентирующие сделки с земельными участками. В связи с интеграцией России в мировую экономику, присоединением к международным экономическим организациям, а также из-за прямой отсылки в п. 4 ст. 15 Конституции, важное место стало отводиться общепризнанным принципам, нормам международного права и международным договорам.
Например, Конвенция ООН об использовании электронных сообщений в международных договорах от 23.11.2005 года, Киевское Соглашение стран СНГ о порядке разрешения споров, связанных с осуществлением хозяйственной деятельности от 20.03.1992 года.
Помимо этого, необходимо отметить, что национальное законодательство развивается активными темпами, о чем свидетельствует изменение старых норм (в ЗК РФ, ГК РФ) и принятие новых нормативных актов, таких как ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Сделки с земельными участками с каждым годом приобретают все большую актуальность и значимость.
Под сделками с земельными участками следует понимать действия субъектов гражданских правоотношений по установлению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей по поводу земельного участка как части поверхности земли.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Существенными условиями сделок с земельными участками являются предмет и условия, которые указаны в поименованных договорах как существенные. К условиям в поименованных договорах, названных в качестве существенных могут относиться: цена, срок, стороны, условие о рекультивации земельного участка, условие о подготовки проекта межевания территории, а также выполнения кадастровых работ, условие по освоению территории земельного участка.
Кроме того, стороны вправе предусмотреть условия, которые будут приравниваться к существенным. Отдельные ученые считают, что в некоторых договорах в связи с особыми качественными характеристиками земельного участка и важностью исполнения договора в обусловленные сроки необходимо изменить подход и добавить новые существенные условия, такие как срок исполнения передачи земельного участка сельскохозяйственного назначения и качество земельного участка.
Учитывая вышеизложенное, необходимо отметить, что сделки с земельными участками занимают важное место в гражданском обороте.
С каждым годом, законодатель старается больше внимания уделить проблемным аспектам регулирования, совершенствуя нормативную базу. Однако, несмотря на это, все еще существуют проблемы неоднозначного толкования норм, большого количества оценочных понятий, которые могут быть устранены путем выработки качественной доктрины, положенной в основу нового законопроекта или Разъяснения Пленума ВС РФ.