Правовой статус управляющей организации как субъекта корпоративного права

Суть деятельности управляющей организации необходимо рассматривать только в рамках исполнения обязанностей по выполнению работ и (или) оказанию услуг по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и выполнения работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Необходима другая модель управляющей организации с точки зрения ее капитализации.
Спорной представляется практика судов в вопросах изменения условий договора и замены управляющей организации. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения (п.3 ст.161 ЖК РФ).
Согласно п.8 ст.162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (п.8.2 ст. 162 ЖК РФ). [17]
По общему правилу изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
Согласно ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.
В силу ст. 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст.310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).
Между тем в соответствии со ст.450.1 ГК РФ договор управления считается расторгнутым с момента получения управляющей организацией от уполномоченного общим собранием лица уведомления о расторжении, отказе от исполнения договора управления с приложением копии протокола общего собрания собственников, на кото-ром было принято решение об отказе от исполнения договора управления и его расторжении. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. [17]
П. 5 указанной статьи дает право утверждать, что такое возможно только при наличии оснований. Основания указаны в п. 8.2. ст. 162 ЖК РФ, т.е. только при нарушении условий договора управления. Данное утверждение подтверждается судебной практикой.
В решении отмечается, что в соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. [18]
Таким образом, законодательно установлены способы защиты прав собственников помещений в случае нарушения управляющей компанией обязанностей, предусмотренных договором управления, которыми собственники не лишены возможности воспользоваться при доказанности факта нарушения их прав. Однако судебная практика неоднозначна. Так, ООО «Трест жилищного хозяйства» обратилось в суд с иском о признании протокола общего собрания собственников многоквартирного дома недействительным, мотивируя требования тем, что общее собрание собственников помещений МКД приняло решение о смене управляющей организации на ООО «Жилищный форпост», о чем составлен протокол. Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что существенных нарушений при проведении спорного собрания собственников помещений допущено не было, а доказательств, подтверждающих, что в результате проведенного оспариваемого собрания и принятыми на собрании решениями были нарушены права и охраняемые законом интересы истца, равно как и доказательств причинения истцу убытков или иных существенных неблагоприятных последствий принятыми на собрании решениями, представлено не было. [5]
Не помогла в решении этих противоречий и позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в постановлении от 22.11.2011 N 7677/112, п. 8.2ст. 162 ЖК РФ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Замена одной управляющей организации на другую возможна только в установленном порядке в случае истечения срока договора управления с конкретным многоквартирным домом или в одностороннем порядке, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Полагаем, что Верховный Суд Российской Федерации должен дать новые разъяснения по применению п. 8.2ст. 162 ЖК РФ с учетом положений ст. 450.1ГК РФ «сторона, которой предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных законодательством или договор.