определение особенностей залога недвижимости (ипотеки) | Пример курсовой работы

определение особенностей залога недвижимости (ипотеки)

Целью настоящего исследования является определение особенностей залога недвижимости (ипотеки).

Предмет ипотеки также является дискуссионным. Так, одни авторы считают, что им может быть только недвижимое имущество. Вторые авторы считают, что предмет ипотеки может составлять не только недвижимость, но права на нее. Третьи авторы приходят к мнению, что предмет ипотеки может составлять не только недвижимость, которая существует в натуре, но и права на нее, а также недвижимость, которая «может поступить в собственность или в полное хозяйственное ведение залогодателя в будущем».
Действительно, в основном предметом ипотеки является недвижимость, которая уже существует, но и та которая только предполагается. Например, квартира в строящемся доме, которая существует только в проекте, также может стать предметом залога.
Для ипотеки, являющегося особым видом залога характерны следующие основные черты:
предмет ипотеки – только недвижимое имущество, которое может существовать в натуре или которое залогодатель может приобрести в будущем, а также право на него (например, право долгосрочной аренды);
имущество, в отношении которого существует ипотека, всегда находится у залогодателя в его владении и пользовании;
сведения об ипотеке всегда заносятся в специальную ипотечную книгу. В России ипотека проходит государственную регистрацию. При этом только с момента такой регистрации, ипотека действительна для третьих лиц.
Таким образом, ипотека представляет собой вещный способ обеспечения обязательства, в котором в качестве предмета залога выступают недвижимость, существующая в натуре или планируемая к приобретению в будущем, либо принадлежащие залогодателю права на недвижимое имущество, которое заключается в праве залогодержателя удовлетворить свои требования из стоимости заложенного недвижимого имущества или прав на него преимущественно перед другими кредиторами. Ипотека может возникать по договору или в силу закона.
Ипотека в России используется чуть менее 20 лет, однако за этот небольшой период она достаточно сильно вписалась в российскую экономику. Вместе с тем, правовое регулирование ипотеки претерпело за указанные годы неоднократные изменения. Ипотека является видом залога, поэтому так важно разобраться в последнем. Залог имеет обеспечительную сущность, однако она достаточно сильно скрыта за его второстепенными элементами (вещным и договорным), которые направлены на выполнение общей цели – восстановления положения кредитора в случае неисполнении или ненадлежащего исполнения обязательства. Поэтому и рассматривать их необходимо с точки зрения всего обеспечительного комплекса – залогового правоотношения в целом. Поэтому все чаще залог характеризуется специалистами в качестве вещно-обязательственного средства. Ипотека является одним из видов залога и осуществляется в отношении имущества, которое признается недвижимым в соответствии с гражданским законодательством.
Ипотека является вещным способом обеспечения обязательства, в котором в качестве предмета залога выступают недвижимость, существующая в натуре или планируемая к приобретению в будущем, либо принадлежащие залогодателю права на недвижимое имущество, которое заключается в праве залогодержателя удовлетворить свои требования из стоимости заложенного недвижимого имущества или прав на него преимущественно перед другими кредиторами. Ипотека может возникать по договору или в силу закона.
В отношении договора об ипотеке должно соблюдаться требование обязательной письменной формы и государственной регистрации договора. Нарушение условий о форме договора влечет его ничтожность.
Сторонами в ипотечном правоотношении выступают залогодатель и залогодержатель. Как стой, так и с другой стороны правоотношения, это могут быть физические, юридические лица и государство. При этом залогодателя может выступать сам должник по обязательству, которое обеспеченно ипотекой, а также лицо, которое не участвует в данном обязательстве (третье лицо). В качестве залогодержателей, как правило, выступают ипотечные банки.
Очень важным вопросом является обращение взыскания на заложенное имущество. Обратить взыскание на заложенное по договору ипотеки имущество гражданина-должника, который нарушил свои обязательства по кредитному договору с банком возможно только в следующих условиях:
1) значительность допущенного заемщиком нарушения, определяемая правилами, установленными в ст. 54.1 Закона об ипотеке. Как показывает правоприменительная практика, данная норма толкуется весьма расширительно, поэтому суды применяют только одно условие – размер задолженности составляет менее 5 % от всей, на основании чего отказывают в обращении взыскания на заложенное имущество;
2) наличие вины должника-гражданина в нарушении обязательства, которое обеспечено залогом.
Обращение взыскания возможно как в судебном, так и в досудебном порядке, но с соблюдением условий, указанных в законодательстве.
В настоящее время ипотечное направление в сфере банковского обслуживания является достаточно востребованным. Физические лица являются массовыми клиентами банков. Кроме того, приобретение жилья за счет собственных накоплений не по силам среднестатистическому жителю страны. Поэтому ипотечное кредитование служит инструментом улучшения жилищных условия населения за счет обеспечения доступности жилья.
Ипотека возникла очень давно – в эпоху древнегреческого и древнеримского государств. За всю историю своей эволюции система ипотечного кредитования постоянно видоизменялась и совершенствовалась. К настоящему времени она является достаточно сложной и подразумевает взаимодействие ипотечного рынка с рынками ценных бумаг, жилья, страхования. Множество экономических субъектов, функционирующих на перечисленных рынках, вносят свой вклад в развитие российского ипотечного рынка.
Анализ существующих программ ипотечного кредитования выявил их разнообразие. Данные программы реализуются как государством, так и коммерческими банками. Основная цель государственных программ ипотечного кредитования – помощь нуждающимся категориям населения, а основной целью ипотечных программ коммерческих банков, выступающих в виде типичного банковского продукта, является получение прибыли.
Анализ динамики рынка ипотечного кредитования, позволил выявить, что 2009 год стал для ипотечного рынка переломным, и после него произошло существенное изменение многих параметров ипотечного кредитования (процентных ставок, объемов ипотечного кредитования, стоимости жилья и т.д.). Современный кризис 2015 года также заметно повлиял на вышеуказанные показатели, однако его влияние не столь существенно.
Экономические факторы Российская экономика преодолела последствия кризиса, что отражается на улучшении макроэкономических показателей. В том числе наблюдается существенное замедление инфляции, которая уже в текущем 2019 году достигнет целевого значения или даже существенно меньше. В Центробанке намерены продолжить снижение ключевой ставки, при условии стабильности на валютном рынке.
Дополнительным положительным фактором послужили Президентские выборы 2018 г. и специальные государственные программы. В.В. Путин в одном из своих выступлений в конце ноября 2017 г. анонсировал запуск специальных программ поддержки молодых семей – одна из них заключается в компенсации государством процентной ставки по ипотеке свыше 6 % (в том числе по программам рефинансирования) для семей, которые в текущем 2019 г. родят второго или последующего ребенка.
Целью настоящего исследования является определение особенностей залога недвижимости (ипотеки).

Что думаете про курсовую?

Поставьте оценку!