ИССЛЕДОВАНИЕ ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ ЛОКАЛЬНОГО РЫНКА ЗЕМЛИ НА ПРИМЕРЕ МО « Г. ЧЕЛЯБИНСК» | Пример курсовой работы

ИССЛЕДОВАНИЕ ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ ЛОКАЛЬНОГО РЫНКА ЗЕМЛИ НА ПРИМЕРЕ МО « Г. ЧЕЛЯБИНСК»

Цель работы – изучение процессов формирования и развития локального рынка земли МО г.

В числе факторов, влияющих на локальный рынок земли можно выделить изменения в действующем российском законодательстве. Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесен ряд изменений в Земельный кодекс Российской Федерации.
Изменения направлены в основном на более детальное урегулирование порядка предоставления земельных участков, принадлежащих государству или муниципальным образованиям, а также их использования и перераспределения. При этом действующие статьи 28-34 ЗК РФ, регулирующие порядок предоставления земельных участков, утратили силу с 01.03.2015.
В частности, среди нововведений можно выделить следующее.
Как правило, продажа земли, принадлежащей к разряду государственной или муниципальной собственности, будет осуществляться на торгах. Однако закон определяет ряд случаев, когда земля может быть продана без конкурса (например, если территория была сдана в аренду для комплексного освоения территории, индивидуального жилищного строительства, садоводства, огородничества (ст. 39.3 ТК РФ)).
Аренда земли, а также ее продажа должна быть осуществлена по результатам ​​торгов на аукционе, но в некоторых исключительных случаях, аренды земли может осуществляться без проведения торгов: в соответствии с указом президента, для распределения социальных и культурных объектов, а также в ходе реализации инвестиционных проектов и т.д. (ст. 39.6 ТК РФ).
В настоящее время, правом определять перечень случаев, когда представление в государственной и муниципальной собственности на землю осуществляется исключительно на аукционах, наделены органы государственной власти субъектов Федерации России (ст. 30 ТК РФ). Исключительно на аукционах в собственности имеющейся земли для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов (п. 2 ст. 30 ТК РФ).
Особенности аренды земли, находящейся в собственности государства или муниципалитета. Например, если земля арендуется для работ, связанных с пользованием недрами, соглашение должно обязательно включать состояние, требующее от арендатора осуществление работ по рекультивации земель. Аренда земельных участков, расположенных в границах прибрежной полосы водных объектов общего пользования, может быть оформлена только при условии свободного доступа к воде и береговой полосе.
Кроме того, определенные характеристики договора аренды земельного участка, предназначенного для комплексного развития территории и проведения экономической политики страны.
В терминологии профессионального оценщика объекты недвижимости (здания, сооружения) и инфраструктуры являются улучшениями земельного участка. Соответственно, для целей оценки земельные участки могут рассматриваться, как «неосвоенные» (оценка земельных участков без улучшений) или «освоенные» (земельные участки с улучшениями).
В подавляющем большинстве случаев объекты недвижимости привязаны к земельным участкам, находящимся в собственности и аренде у пользователя недвижимости. При этом, например, собственников жилья в многоквартирных домах вопросы землепользования обычно не затрагивают.
При этом владельцы коммерческой недвижимости или части недвижимости являются собственниками земельных участков или арендаторами – в том числе по договорам аренды с «множественностью арендаторов». В таких случаях подразумевается, что владелец части здания или строения арендует долю земельного участка, пропорционально соответствующую его доли площади объекта недвижимости.
Понятие единого объекта недвижимости введено для обозначения совокупной стоимости прав на объект недвижимости и соответствующие ему земельные права.
Оценка неосвоенных земельных участков – подразумевается, что при использовании сравнительного подхода земля оценивается в сравнении с другими аналогичными неосвоенными земельными участками. В рамках доходного (инвестиционного) подхода к оценке оценщик использует предпосылки о наилучшем возможном использовании земельного участка, исходя из которого строится прогноз стоимости, соответствующий текущей стоимости будущих денежных потоков, генерируемых улучшениями оцениваемой земли.
В случае оценки земли с улучшениями оценщик стоит перед более сложной задачей, так как во многих случаях «развитие» земли не представляется целесообразным и возможным, а задача оценщика сводится в определению справедливой доли стоимости земли в оценочной стоимости единого объекта недвижимости.
Метод остатка для оценки земли и земельных участков является одним из наиболее распространенных методов оценки земельного участка с объектами недвижимости (улучшениями). Оценщик исходит из предпосылки о том, цена единого объекта недвижимости (фактически цена недвижимости) учитывает стоимость прав на землю (прав собственности или аренды).
Сложность оценки земли со зданиями состоит в первую очередь в том, что для оценки земельного участка со зданиями требуется провести не только оценку земельного участка, но и находящейся на нем недвижимости.
Соответственно, трудоемкость оценки земельных участков с объектами недвижимости существенно превышает трудоемкость оценки земли без каких-либо улучшений.
С точки зрения теории оценочной деятельности, объекты недвижимости в большинстве случаев снижают стоимость непосредственно земельного участка. Хотя совокупная добавленная стоимость единого объекта недвижимости в данном случае только увеличивается.
В первую очередь, данная зависимость связана с исчерпанием потенциала развития земельного участка по мене его освоения. В случаях, когда участок освоен неэффективно, стоимость единого объекта недвижимости (то есть совокупная стоимость земли и находящихся на ней объектов недвижимости) может быть ниже потенциальной стоимости земельного участка при наилучшем использовании.
Обычно результаты оценки говорящие о недоиспользованном потенциале земельного участка при изменении его функционального назначения являются основанием для развития земли и находящихся на ней объектов недвижимости.
Рынок земли – это область товарного оборота земельных участков, которые можно использовать либо для строительства объектов инфраструктуры, зданий и сооружений, либо для земледелия. При этом под рынком земли понимается оборот земли, включающий как ее куплю-продажу, так и иные сделки с землей (аренда, дарение, залог).
К особенностям земли как товара относится:
– ее ограниченность и невосполнимость, как природного ресурса,
– долговечность,
– возможность многофункционального использования,
– уникальность и невозможность перемещения, то есть недвижимость.
Функционирование рынка земли характеризуется рядом принципиальных особенностей. Прежде всего, они связаны с тем, что общее предложение земли в каждый момент времени постоянно и не увеличивается (или не уменьшается) в зависимости от изменения уровня цен.
Основными факторами, которые влияют на предложение земли, являются плодородие и географическое положение земли.
Часто управление землей и имуществом органами местного самоуправления рассматриваются как две различные задачи, решение которых возлагается на разные органы. А в отношении земельных участков, расположенных в границах административных центров регионов, государственная собственность на которые не разграничена (к таким относится большинство земель), исполнительно-распорядительные функции осуществляют структурные подразделения исполнительной власти региона.
Существенными недостатками раздельного управления землей и имуществом является отсутствие единой системы оценки объектов, учета арендаторов и взимания рентных платежей, контроля над рациональным использованием объектов недвижимости и адекватных мер воздействия на неплательщиков.
В 2014 году было подписано соглашение между 4 муниципалитетами и 3 районами о создании Челябинской агломерации, в которую, кроме областного центра, будут входить Копейский городской округ, Сосновский, Красноармейский, Еткульский, Еманжелинский, Коркинский и Чебаркульский муниципальные районы.
Челябинский городской округ – площадь: 500, 98 кв. км, население: по данным на 01.01.2013 года, 1156 тыс. человек. Большой Челябинск будет насчитывать численность населения около 1564 тыс. человек и занимать площадь 9511 кв. км.
Рынок земельной недвижимости Южного Урала предлагает достаточно большое разнообразие объектов, как в городской черте, так и за городом. Кроме расположения объекта имеются и иные факторы, влияющие на активность рынка земельной недвижимости Челябинска.
За 2013 год на территории Челябинского кадастрового округа подготовлено и выдано 59 814 кадастровых паспортов в соответствии с законом о «дачной амнистии», в том числе: 36 645 кадастровых паспортов земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства; 17 187 кадастровых паспортов земельных участков, предоставленных для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства; 1 250 кадастровых паспортов земельных участков, предоставленных для индивидуального гаражного строительства; 4 737 кадастровых паспортов земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.
Цель работы – изучение процессов формирования и развития локального рынка земли МО г.

Что думаете про курсовую?

Поставьте оценку!

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

один + одиннадцать =