Договор жилищного найма

Потребительский характер конкретного договора, который заключается в стремлении удовлетворить бытовые и иные связанные с ними нужды при купле-продаже и подряде выступает в роли обязательного условия, чтобы применять к договору специальные нормы о розничной купле-продаже или соответственно бытовом подряде. Иначе за этими пределами оба указанных потребительских договора будут подчиняться общим положениям о купле-продаже или соответственно о подряде.
По-другому рассматриваются договоры найма жилого помещения. При заключении гражданином договора найма по поводу жилого помещения, но для использования его под мастерскую или магазин, то при этом речь не идёт о субсидиарном применении норм о договоре аренды (имущественного найма), поскольку соответствующий договор будет изначально недействительный (ничтожный).
То, что только по отношению к договорам найма жилого помещения потребительского характера хватило, чтобы выделить их как самостоятельные договорные типы, имеет непосредственную связь с неоднократно указанным особым значением возможности удовлетворять соответствующие потребности гражданина.
Поэтому законодательно признана недостаточной относительная самостоятельность, приобретённая договорами найма жилых помещений при включении в тот тип договоров, который касается аренды, как и по отношению к розничной купли-продаже или бытового подряда к купле-продаже и подряду.
Существует, правда, и еще одно обстоятельство, которое отличается кроме прочего, юридико-техническим характером. Особая значимость необходимости обеспечить граждан жильем привела к созданию жилищного законодательства, призванного через консолидированные нормы, связанные по своей природе, как с публичным, так и с частным правом, для регулирования отношений, призванных, чтобы удовлетворять потребности граждан в жилье. [8]
То, что договоры найма жилых помещений отнесены к типу договоров имущественного найма, несомненно, привело бы к разрушению относительного единства, присущего жилищному законодательству.
Предоставление жилых помещений во временное пользование гражданам осуществляется по общему правилу за плату. Однако, как было уже отмечено, ст. 40 Конституции РФ допускает возможность предоставлять жилище из жилищных фондов и безвозмездно.
Некоторые соображения относительно безвозмездного договора пользования жилым помещением высказаны В. Н. Литовкиным. Он полагает, что «безвозмездное пользование жильем выводит его из-под регулирования норм настоящей главы (имеется в виду гл. 35 ГК) и переводит в регулирование гл. 36 ГК «Безвозмездное пользование» и жилищного законодательства». Учитывая предшествование приведенному положению автора отнесение норм об оплате к общим для всех разновидностей договора найма жилого помещения, становится доступным определение сути изложенной позиции. Она заключается в обязательной возмездности не только договора коммерческого найма, но точно так же договора социального найма[8].
При этом чтобы подчинить договор режиму, установленному гл. 36 ГК («Безвозмездное пользование»), равнозначно заключение договора по поводу жилых помещений, входящих в состав государственного и муниципального фонда социального использования, или любых иных жилых помещений[1].
То, что положение нанимателя, заключившего договор безвозмездного пользования, ухудшилось сравнительно с положением нанимателя в договоре аренды, имеет объяснения. Безвозмездная передача отступает от одного из основных принципов гражданского права – эквивалентности отношений. В такой ситуации заведомо слабая сторона, которую необходимо защищать в особом порядке на уровне законодательства, это не тот, кто по договору занимается получением имущества без оплаты, а тот, кто занимается передачей его другому, без возможности требования встречного удовлетворения.
По этой причине наряду с главами о возмездной передаче имущества, включая жилые помещения (гл. 34 и 35), выделена глава 36, которая занимается регулированием договора, которая имеет отличия от предыдущих по сути дела только в двух признаках – то, что имущество передано безвозмездно и временно. Однако указанные факты не должны касаться безвозмездного предоставления в установленном порядке жилых помещений, которые состоят в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования.
В таких ситуациях в качестве нанимателя понимаются граждане, отнесенные законом к определенной категории, которые реализуют своё конституционное право на жилище в особом порядке – без оплаты. Поэтому в принципе недопустимо установление разных правовых режимов в зависимости от возмездности или безвозмездности получения гражданином жилого помещения из фонда социального использования Российской Федерации, субъекта Федерации либо муниципального образования (например, в соответствии со ст. 59 Жилищного кодекса)[2]. Такого сглаживания можно достичь, как уже было показано, признав, что существуют безвозмездные договоры социального найма.
В результате это приводит к вероятности договора безвозмездного пользования жилым помещением в режиме гл. 36 ГК, но лишь в области, конкурирующей с договором не социального, а коммерческого найма.