Договор найма государственного и муниципального жилого помещения | Пример курсовой работы

Договор найма государственного и муниципального жилого помещения

Целью работы является изучение становления и развития договорных форм найма жилого помещения.

М.И. Брагинский и В.В. Витрянский, в своих работах отмечают, что одним из ключевых отличий договора социального найма от коммерческого найма, в том что, в договоре социального найма, важно соответствие жилого помещения, установленным субъектом федерации, минимальным размерам площади предоставляемых помещений, установленным для одного человека.
В качестве наймодателя может выступать собственник жилого помещения (государство, муниципальное образование, юридическое лицо, гражданин и др.) либо уполномоченное им лицо.
Гражданский кодекс Российской Федерации, устанавливает, что нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.
Принцип неизменности договора, в равной мере распространяется на оба типа договора найма жилого помещения. Применительно к двум видам договора найма жилого помещения, принцип неизменности гарантирует, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет ни расторжения, ни изменения договора. При смене собственника, сохраняются условия ранее заключенного договора. Главная цель этой нормы – защита интересов нанимателей.
В договоре коммерческого найма нанимателем может быть только гражданин. Исходя из этой нормы, можно сделать вывод, что несоблюдение этого условия, или заключение договора коммерческого найма, не связанных с проживанием граждан, также влечет признание такого договора ничтожным.
Гражданский кодекс Российской Федерации, определяет права граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, согласно договору коммерческого найма жилого помещения, такие лица имеют равные права пользования жилым помещением, что и наниматель.
Не будучи нанимателями, граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, никаких обязанностей перед наймодателем не несут, но при этом имеют равные с нанимателем права.
Ответственность за их действия перед наймодателем, при нарушении условий договора найма жилого помещения, возлагается на самого нанимателя.
Под нарушением, как правило, понимается разрушение или порча помещения, установление лица, в результате действий или бездействия которого произошли разрушение или порча, не является существенным условием, обязанность возместить вред лежит на нанимателе.
М.И. Брагинский, утверждает, что такое разделение ответственности, является нехарактерным для договора найма жилого помещения, а в Гражданском кодексе Российской Федерации, нет точного указания, объема прав, которыми обладают лица, постоянно проживающие вместе с нанимателем. А также Гражданском кодексе Российской Федерации содержится прямое ограничение отношений, лиц проживающих совместно с нанимателем, непосредственно с наймодателем.
Статья 686 Гражданского кодекса: «Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения» устанавливает, что замена нанимателя возможна только по требованию нанимателя, а также лиц совместно с ним проживающих и с согласия наймодателя. Выбытие нанимателя из договора, влечет замену нанимателя, при сохранении прежних условий договора.
Замена нанимателя может быть вынужденной, например, в случае его смерти, в этом случае договор сохраняет действие на прежних условиях.
Наниматель и граждане, постоянно проживающие совместно с ним, обладают и другими правами, помимо вышеперечисленных, так по общему согласию, они вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении «временным жильцам».
Обязательным условием является уведомление наймодателя, о вселении «временных жильцов», а также соответствие нормы жилой площади на человека, при несоблюдении условий, наймодатель вправе запретить вселение.
Срок временного проживания не может превышать шести месяцев, при нарушении срока, жилое помещение осовобождается. Также наниматель, или постоянно проживающее с ним лицо, вправе потребовать освобождения жилого помещения временным жильцом, если в договоре нет согласованного срока проживания, на освобождение жилого помещения законом предусмотрено семь дней.
В отношении временных жильцов, можно говорить об увеличении ответственности нанимателя перед наймодателем, так как он несет ответственность не только при нарушении временными жильцами условий договора найма жилого помещения, но и вообще за любые их действия, разумеется, связанные, с проживанием.
Законодательство, не содержит легального определения нанимателя, оно вытекает из определения договора найма жилого помещения, согласно которому, нанимателем является лицо, которому наймодатель предоставляет «жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем».
Анализ норм жилищного права, позволяет сделать вывод, что наниматель, непосредственно подписывающий договор гражданин, одновременно, является и представителем всех указанных в договоре граждан.
В Жилищном кодексе нет прямых указаний, на наличие у нанимателя права представлять сонанимателей, но наличие этого права подразумевается самой нормой.
Говоря о праве представления у нанимателя, необходимо понимать, что помимо права представления интересов, проживающих с ним лиц, он инициирует своими действиями, появление обязанностей по договору социального найма жилого помещения не только у себя, но и у своих сонанимателей.
Сонаниматели вправе осуществлять свои права и обязанности, только в случае, если в подписанном нанимателем договоре социального найма жилого помещения имеется указание о них.
Жилищное законодательство более детально закрепляет статус совместно проживающих с нанимателем лиц, а также изменение их статуса.
Отсюда следует вывод, что жилищное законодательство отдает приоритет, факту совместного проживания с нанимателем, чем отношениям, в которых состоят наниматель и совместно проживающее с ним лицо.
Жилищный кодекс также определяет круг лиц, которые относятся к числу членов семьи.
Лиц, относящихся к членам семьи, можно разделить на две группы. Первая группа – это лица, которые всегда являются членами семьи, а вторая, лица, которые могут быть признаны ими, только решением суда.
Первую группу лиц, устанавливают нормы Жилищного и Семейного кодекса, к ним относятся: супруг, родители, дети, а также усыновители и усыновленные.
Лица, проживающие совместно с нанимателем, могут состоять у него на иждивении, являться нетрудоспособными родственниками нанимателя. Это не лишает права получения статуса члена семьи.
Договор найма жилого помещения, является одним из наиболее эффективных способов реализации, конституционно закрепленного права граждан на жилище. Предоставление жилых помещений из государственных и муниципальных жилищных фондов, по договорам социального найма жилого помещения, отражает социальную направленность договора социального найма жилого помещения.
Одной из особенностей регулирования отношений, возникающих при заключении договора найма жилого помещения, является сложная система источников, гражданского и жилищного законодательства, регулирующих данные правоотношения, в результате чего правовые нормы находятся в двух разных отраслях права и кодификациях.
Нормы жилищного и гражданского законодательства, регулирующие найм жилых отношений, не противоречат друг другу по смыслу, но возникает противоречие иного рода, относительно первостепенности норм.
Решением данного противоречия, представляется, разделение правовых норм, регулирующих отношения найма жилого помещения, путем отнесения норм, регулирующих договор коммерческого найма к Гражданскому кодексу Российской Федерации, а норм, регулирующих договор социального найма жилого помещения к ведению Жилищного кодекса Российской Федерации, ввиду их большей специфичности.
Такое разделение правовых норм, является вполне обоснованным, так как договор социального найма жилого помещения, направлен на помощь незащищенным категориям граждан, а договор коммерческого найма жилого помещения направлен на получение прибыли и носит временный характер.
К особенностям договора социального найма жилого помещения, относится форма договора. Правительством Российской Федерации принимается типовой договор социального найма, а договор коммерческого найма, предусматривает согласование и подписание договора в виде, который устраивает стороны.
Считаем, что, формулировка, используемая в статье 89 Жилищного кодекса Российской Федерации, при определении благоустроенности жилого имущества должна больше конкретизировать, что именно понимается под благоустроенностью.
Жилищные отношения находятся в совместном ведении Российской Федерации и её субъектов, в статье указывается, что благоустроенность помещения, напрямую связана с условиями соответствующего населенного пункта, тем самым подчеркивается, что принятие решения о переселении, так же как и решение о соответствии жилого помещения понятию благоустроенности, находится в ведении органов местного самоуправления.
Полагаем, что отнесение этих полномочий органам местного самоуправления, может привести к необъективности, в вопросах связанных с переселением, и фактическому несоответствию жилого помещения нормам благоустроенности.
Внесение более полного определения благоустроенности в Жилищный кодекс, послужило бы дополнительной гарантией для граждан, но также необходимо учесть, что будет произведена конкретизация условий, применяемых на всей территории страны.
Так как состояние жилищного фонда некоторых субъектов Российской Федерации находится в запущенном состоянии, в результате чего, фактическое состояние жилого помещения, признанного благоустроенным, в разных субъектах, может существенно отличаться. Что является нарушением права граждан на жилое помещение, которое должно фактически соответствовать, установленным законодательством нормам.
Предоставляемые взамен жилые помещения, признаны благоустроенными, но граждане, чьи жилые помещения подлежат изъятию, не согласны с тем, что предоставляемые жилые помещения, фактически благоустроены достаточно, для переезда в них.
Целью работы является изучение становления и развития договорных форм найма жилого помещения.

Что думаете про курсовую?

Поставьте оценку!

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

9 + семнадцать =