Договор купли-продажи: история и современность.

Целью настоящей курсовой работы является исследование истории и современности договора купли-продажи.

Важность данного положения доказывает следующий пример из практики - в нотариально заверенном договоре купли-продажи жилого помещения был указан адрес передаваемого объекта, что апелляционной инстанцией было расценено как определение расположения недвижимости на соответствующем земельном участке. Президиум ВАС данный вывод не признал законным и обоснованным. В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимость, в том числе определяющие её расположение на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных договор не заключен. На основании этого Президиум ВАС указал, что рассматриваемый в деле договор не содержит сведений о том, какие конкретно площади в здании являются предметом купли-продажи.
Говоря о предмете договора купли-продажи жилого помещения, стоит выделить такой интересный вопрос, как продажа будущей недвижимости. Ранее данная тема была настолько актуальна, что на нее обратил внимание Пленум Высшего арбитражного суда РФ, в Постановлении которого от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», давались разъяснения касаемо договоров, в которых предметом является еще не построенная недвижимость, либо недвижимое имущество, право собственности на которое еще не зарегистрировано.
В современном законодательстве мы не найдем норм, запрещающих продавать или приобретать будущую недвижимость. То есть право собственности на продаваемый объект недвижимости может быть у конкретного продавца и не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав. В этом случае в регистрирующем органе не смогут зарегистрировать переход права собственности на нового собственника, исходя из ст. 131 и ст. 551 ГК РФ. Поэтому в п. 1 Постановления № 54 и говорится о том, что для того, чтобы передать право на имущество покупателю, продавцу нужно зарегистрировать свое право собственности на отчуждаемое имущество. Если покупатель заявляет требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика (продавца), суд квалифицирует данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (ст. 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
В договоре купли-продажи будущей недвижимости стороны не смогут указать кадастровый номер объекта, так как этого объекта еще не существует, соответственно он не стоит на кадастровом учете, однако это не значит, что договор недействителен, ведь в нем все равно должны быть указаны данные об объекте, индивидуализирующие его: местонахождение строящегося дома, будущая площадь, иные сведения из проектной документации. Отметим, что такие сведения могут содержаться не только в самом договоре, но и в документах, являющихся его неотъемлемой частью (например, акт приема-передачи). Цена в рассматриваемом договоре является существенным условием, обусловлено это как высокой стоимостью жилых помещений, так и необходимостью рассчитать налог, исходя из цены жилого помещения. Определяя цену как существенное условие договора купли-продажи жилой недвижимости, следует остановиться на дискуссионном вопросе об обязательности указания цены в предварительном договоре (который часто заключается при продаже жилых помещений). По данному вопросу имеется два различных мнения, отраженных в судебных постановлениях.
К примеру, ФАС Центрального округа в своем постановлении от 28.02.2007 по делу № А08-13678/05-8 признал предварительный договор незаключенным в связи с тем, что цена основного договора была не согласована. Учитывая, что цена отнесена к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости, а в соответствии с п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, кассационная коллегия сочла правильным вывод суда апелляционной инстанции о том, что предварительный договор является незаключенным.
Противоположное мнение о том, что вопрос о включении в основной договор условий, не предусмотренных предварительным договором, должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств дела, отражено в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров».
Президиум ВАС РФ посчитал, что не указание цены в предварительном договоре не означает отсутствие согласия сторон по данному вопросу. Ссылаясь на ст. 424 ГК РФ, которая предусматривает возможность определения цены договора по цене сравнимых товаров при сравнимых обстоятельствах в случае отсутствия данного условия в возмездном договоре, Президиум ВАС РФ сделал вывод, что правомерно требование включить в основной договор условие о том, что цена определяется согласно ст. 424 ГК РФ. Далее отметим, что цена в договоре купли-продажи жилья может быть выражена по-разному.
Ст. 317 ГК РФ предусматривает возможность отражения цены в иностранной валюте или условных денежных единицах, которая должна быть оплачена в рублях в эквивалентной сумме. Цена может быть указана за единицу площади помещения и соответственно окончательная сумма зависит от объемов помещения (ст. 555 ГК РФ). При популярном в настоящее время способе оплаты жилья в кредит в договоре должны быть указаны не только сама цена, но и то, в каком порядке выплачивается кредит, сроки его выплаты и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ).
Стоит отметить, что, применяя правило, предусмотренное ст. 317 ГК РФ, и указывая стоимость жилья в, например, долларах, необходимо четко прописать, какой курс валюты к рублю будет применяться при оплате. Если из договора ясно не будет следовать, какой именно курс применяется, то это будет нарушением положений ст. 555 ГК РФ. Сложность предмета договора купли-продажи жилья не позволяет, как бы то ни было, применять к нему правило п. 3 ст. 424 ГК РФ, цена конкретного объекта недвижимости не может сопоставляться с ценой какого-либо другого объекта, хотя на первый взгляд и аналогичного.
Согласно п. 2 ст. 555 ГК РФ, цена отчуждаемой недвижимости, находящейся на земельном участке (в нашем случае это жилой дом или часть дома), включает в себя (в зависимости от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю) либо цену соответствующего земельного участка, либо цену права аренды этого участка. Данное правило является диспозитивным. В договоре можно прописать иной порядок.
Проблемы также возникают в том случае, если, несмотря на указанную в договоре цену, в действительности деньги не были переданы.

Итак, мы выполнили все задачи, поставленные в настоящей курсовой работе.
Из всего вышеизложенного необходимо сформулировать соответствующие выводы.
Необходимость особого порядка регулирования договора купли-продажи обусловлена тем, что передача имущества по договору купли-продажи имеет ряд особенностей, особый порядок оформления документов, осмотра предмета договора продажи, выявления недостатков имущества и предъявления в связи с этим требований.
На основании проанализированных судебных решений можно сделать несколько выводов, во-первых, нельзя допускать указания в договоре неполной суммы стоимости жилого помещения; во-вторых, подписание акта приема-передачи помещения необходимо проводить только после получения денежных средств; в-третьих, передавать деньги безопаснее всего через сейф в банке либо путем расчетов платежными поручениями.
Необходимость реформирования законодательства в сфере сделок по купле-продаже продиктовано как временем, так и все возрастающим количеством заключения таковых: помещения (жилые и не жилые), земельные участки – с каждым годом востребованность в приобретении гражданами в собственность вышеназванных объектов недвижимости растет.
Таким образом, целью государственной политики в сфере купли-продажи, правового регулирования механизмов сделок и последующих действий приобретателя и собственника, является обеспечение эффективных законодательных норм в интересах удовлетворения потребностей как физических, так и юридических лиц, правовая защита этих интересов, а также создание новых обособленных правил (институтов) с учетом требований в условиях развития экономических отношений.